永利博账号注册·景瑞控股土储权益占比降三成 转型轻资产超八成收入仍来自房地产

2020-01-11 14:21:21

永利博账号注册·景瑞控股土储权益占比降三成 转型轻资产超八成收入仍来自房地产

永利博账号注册,近日,景瑞控股(01862.hk)披露了2019年11月的营运数据,当月,公司合同签约销售额31.01亿元,同比下降2.73%。2019年前11个月,公司合同签约销售额累计206.31亿元,同比下降4.55%。

销量下滑的同时,公司占有的权益份额在下降,预计未来几年的地产开发业务不容乐观。

数据显示,2014年底、2015年底、2016年底,公司土地储备中,权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。随着策略的调整,2017年底、2018年底及2019年6月底,这一指标降为57.22%、50.40%、51.92%。

陷入增长瓶颈期的景瑞控股在房地产核心主业之外推行多元化发展。在房地产开发之外,景瑞的业务范围囊括了房地产基金、住宅开发、长租公寓运营管理、办公物业持有及运营以及投资五大板块。

不过,如火如荼的“转型”,景瑞控股业绩仍然依赖于房地产,2019年上半年,公司物业开发分部收入16.71亿元,占公司总收入的76.45%,除税前分部利润3.42亿元,占比86.77%。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,对于景瑞控股来说,这两年其实在逐渐发力,因为其本身发展规模太小,或者说节奏不够快。在2018年销售状况较好的情况下,其2019年会逐渐发力。但是2019年因为融资环境以收紧为大方向,所以这多少会对此类企业形成影响,部分利率较高,也说明其需要完成融资进而投入到一些新项目中去。

规模徘徊百亿,土储权益占比连降

景瑞控股1993年在上海成立,2013年于香港上市。旗下优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本等公司,涵盖地产开发、城市更新、资产管理等,致力成为最懂建筑和生活的资产管理引领者。

作为老牌房企业,景瑞控股的规模并不大,2016年销售额才勉强突破100亿元。2016年,销售额167.85亿元,同比增长92.93%,营业收入150.51亿元,同比增长161.30%;净利润1.06亿元,较上年的-3.53亿元成功实现扭亏。随后,公司营收增速下滑甚至下降。2018年,公司虽然实现252.36亿元的签约销售额,但营业收入降至112.68亿元。

最新2019年11月的营运数据显示,当月,公司合同签约销售额31.01亿元,同比下降2.73%。2019年前11个月,公司合同签约销售额累计206.31亿元,同比下降4.55%。

销售规模未现明显增长的景瑞控股,盈利能力似乎也不如从前。2019年半年报显示,报告期内公司毛利为5.7亿元,同比下降3.7%;毛利率25.93%,同比下降1.3个百分点。

2019年上半年,景瑞控股的营业收入为21.86亿元,同比增长1%,其中贡献了近八成收入的物业销售板块,与上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是,景瑞控股上半年收入的微增,是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基础上的。

土地储备方面,截至2019年6月30日,景瑞控股的土地储备合计约546.1万平方米,权益面积为283.51万平方米,占比51.9%。

值得注意的是,公司占有的权益份额在下降,公司旗下房地产项目以独立开发为主,2014年底、2015年底、2016年底,公司土地储备中,权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。随着策略的调整,2017年底、2018年底及2019年6月底,这一指标降为57.22%、50.40%、51.92%。公司曾在2018年度业绩公告中表示,营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少,以及合作项目增加。

业内认为,如果看销售,权益销售额才是房企业绩最真实的反映,才能更客观地显示房企实力,目前很多“合作模式”的房企,看似规模庞大,实则外强中干。该分析师指出,景瑞控股未来想要保证企业更高质量业绩增长,权益占比需继续提升。

高息发债推高融资成本

随着房企债务陆续到期,房企融资持续升温。中原地产研究中心数据显示,近期约10家房企发布了超过20亿美元的新增海外融资计划,且融资利率都超过了10%。2019房企海外融资刷新纪录已成定居,相关数据显示,截至去年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,大部分将在2019年至2021年集中到期。

在资金压力下,房企融资频率和规模大幅增加。同策研究院数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比上个月235.82亿元,大幅上涨283.49%。

景瑞控股也不例外,数据显示,截至2019年6月底,景瑞控股的总负债为452.15亿元,与2018年底的390.69亿元相比上涨逾60亿元,净债务资本比率为72%,与2018年底相比增长8个百分点。

在景瑞控股逾400亿元的负债中,未偿还借款总额为209.65亿元(2018年底这个数据为187亿元),其中一年内到期的借款为103.8亿元。不过,在景瑞控股的账面上,银行及手头的现金约为142亿元,其中30.87亿元现金受到了限制。

此外,景瑞控股也在不断的高息发债。公告显示,2019年1月和4月,景瑞控股分别发行了2020及2021年到期的优先票据,金额分别为1.5亿美元和2亿美元,利率分别为13厘和10.875厘;7月18日,景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元优先票据,利率为12厘。据景瑞控股披露,公司上述发债所募资金,均用于再融资集团现有债务,通俗一点就是“借新还旧”。

高息发债推高了景瑞控股的融资成本。2019年1-6月,景瑞控股的融资成本为2.16亿元,而上年同期为1.38亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,大量房企发布融资计划,偿还贷款、补充流动资金是主要目的。在政策的严格管控下,融资渠道逐渐收紧,房企年底加快融资、维持现金流安全是企业稳定发展的前提。

超九成销售额来自江浙

区别于传统的房地产公司,于2017年推出轻资产转型策略,在房地产开发之外,景瑞的业务范围囊括了房地产基金、住宅开发、长租公寓运营管理、办公物业持有及运营以及投资五大板块。

景瑞正在从传统房企转向轻资产运营,2017年,景瑞控股以轻资产为核心,推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。从发展来看,截至2019年6月30日,优钺资管累计发起设立11支基金,现存基金规模合计约30.7亿元,其中上半年外部募资约15亿元。

悦樘公寓是公司旗下的长租公寓运营管理平台。截至2018年底,公司旗下公寓项目达11个,分布在北京、上海、杭州以及苏州;2019年上半年,公司取得上海幸福莱项目,新增公寓面积4910平方米。

2019年中期业绩公告显示:景瑞控股总资产达546.48亿元,同比增长14.1%。期内公司实现收入达21.86亿元,同比涨1.03%;净利润3.54亿元,较去年同期增长16.4%。上半年集团租金收入约为7920万元,较去年同期增长54.1%。租金收入增加主要由于公寓、办公平台持有物业的出租率和租金上涨,以及新项目开业所致。

不过,公司的主要业绩还是来自于房地产开发业务。2019年上半年,公司物业开发分部收入16.71亿元,占公司总收入的76.45%,除税前分部利润3.42亿元,占比86.77%。景瑞深耕长三角市场,主要聚焦在一二线核心城市,在2019年上半年合约销售额中,来自浙江、江苏及直辖市区域的占比已经达到了91.1%。

对于未来,景瑞控股表示,将继续坚定大资管战略转型之路,深耕不动产领域,聚焦深度服务客户需求,全面提升综合运营能力,与城市发展共趋势,向“最懂建筑和生活的资产管理引领者”迈进。

本文源自长江商报

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